Eintragung einer Baulast
Was ist eine Baulast?
Der Begriff Baulast ist in Brandenburg in der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) in §84 geregelt. Danach kann ein Grundstückseigentümer/-eigentümerin gegenüber der Bauaufsicht bestimmte Duldungen bezüglich ihrer Grundstücke erklären (Tun, Dulden oder Unterlassen). Ähnlich einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch, wird diese Erklärung (Baulast) in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Sie gilt auch gegenüber ihren Rechtsnachfolgern. Das Rechtsinstrument Baulast gibt es in fast allen Bundesländern außer in Bayern.
Wann ist eine Baulast notwendig?
Eine Baulast ist immer dann notwendig, wenn durch Bauvorhaben oder durch die Bildung von neuen Grenzen Vorgaben der Bauordnung nicht eingehalten werden. Die notwendigen Fälle kann man ganz grob in zwei Kategorien unterteilen:
- neue Grenzen: Es werden neue Grenzen so gebildet, dass die Vorgaben der BbgBO nicht eingehalten werden, z.B. der Grenzabstand nicht eingehalten wird.
- neues Gebäude: Es sollen Gebäude- oder Gebäudeteile dichter als zulässig an vorhandene Grenzen gebaut werden.
Was wird geregelt?
Mit einer Baulast können verschiedene Abweichungen vom Baurecht geregelt werden.
- Überfallende Abstandsflächen
- Brandfreihalteflächen
- Sicherung der öffentlich-rechtlichen Erschließung (Erschließungs-Baulast)
Für jede zu regelnde Abweichung ist je Flurstück eine Baulast zu beantragen und einzutragen.
Ablauf der Baulastbestellung
Ich bereite meinen Kunden die Unterlagen, die zur Beantragung von Baulasten erforderlich sind, vor. Hierbei sind Formulare auszufüllen, aber auch Lagepläne zu erstellen. Als ÖbVI beglaubige ich die Unterschriften der durch die Baulast belasteten Grundstückseigentümer.
Erfolgt die Teilung gemeinsam mit einer Bauantragstellung, erhält das Bauamt über den Bauantrag Kenntnis von der vorgesehenen Grundstücksteilung. Wir unterstützen die Bauherren innerhalb der Erstellung des Amtlichen Lageplanes und des Projekteintrages bei der Erstellung der notwendigen Unterlagen zur Beantragung der notwendigen Baulasten.
Seit dem Inkrafttreten der Brandenburgischen Bauordnung im Jahr 2016 werden diese Abweichungen nicht mehr über die Eintragung von beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten in das Grundbuch geregelt, sondern durch die Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Das Baulastenverzeichnis wird in Brandenburg von den Landkreisen geführt, zuständig ist die Untere Bauaufsicht.
Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur bereitet mit der Zerlegung im Liegenschaftskataster die Teilung im Grundbuch vor. Dabei müssen verschiedene gesetzliche Grundlagen (Bauplanungsrecht, Bodenordnungsrecht) eingehalten werden. Eine Teilungsgenehmigung gibt es in Brandenburg nicht mehr. Widerspricht die neue Grenze den gesetzlichen Rahmenbedingungen und die Baulasteintragung ist nicht möglich, kann auch eine Abweichung nach § 67 BbgBO beantragt werden. Erst mit der Eintragung der Baulast oder dem positiven Abweichungsbescheid, darf die Zerlegung ausgeführt, bzw. in Kataster eingereicht werden.